Аналіз ринку нерухомості в Україні: тенденції та прогнози

Український ринок нерухомості — ще той феномен. Здавалось би: повномасштабна війна, відтік людей, а на сайтах з продажу нерухомості можна знайти безліч варіантів за досить високими цінами. Аналіз ринку нерухомості показує, що попри все, українці продовжують інвестувати у «вічне»  — будинки, квартири та комерційну нерухомість.

Не дивлячись на повномасштабну війну та ризики, люди намагаються жити повноцінне життя та продовжують інвестувати в нерухомість, що залишається одним з найпопулярніших варіантів.

Тенденції ринку нерухомості України: реалії та прогнози

Які б прогнози ринку нерухомості не робив хтось в інтернеті, завжди пам’ятайте: це лише прогнози, і ситуація може змінитися в будь-який момент. Але проаналізувати головні тенденції та купівельну поведінку — завжди великий плюс перед інвестиційним рішенням.   

Тенденція 1. Пожвавлення інвестиційного попиту в «безпечних» регіонах

Звісно ж, абсолютно безпечним не можна назвати жодне місто чи село в Україні, але області, що не межують з фронтом, а також більш захищені ППО міста-мільйонники (як-от Київ) сприймаються людьми як перспективні для життя, ведення бізнесу та інвестування. Поки рано порівнювати показники інвестиційного клімату з тими, що були в 2022 році, але говорити про позитивні прогнози для якісної нерухомості, на яку зараз є попит — точно можна.  

Наприклад, інвестиційні сертифікати фонду InzhurBUD, створеного у 2023 році під будівництво житлової нерухомості в 11-13 секціях ЖК «Оптимісто», розкупили всього за 2 місяці: хто б сказав, що це буде можливо під час війни. Практика показує, що девелопери, які змогли побудувати довіру ще до повномасштабного й продовжили активно будуватися в 2022-2023 роках, досить швидко реалізовують свої об’єкти.

Тенденція 2. Нові вимоги до інфраструктури

Перед тим, як інвестувати в житлову чи комерційну нерухомість, люди детально вивчають інфраструктуру об’єкта: 

• Чи є резервне живлення для ліфтів, водяних насосів тощо. 
• Де розташоване найближче бомбосховище та чи є обладнаний підземний паркінг з обігрівом. 
• Чи міцні матеріали стін і перекриттів.

Об’єкти, що не мають таких переваг, як-от генератори чи старлінки, матимуть меншу ліквідність на ринку, тож девелопери адаптовують проєкти до нових реалій.

Inzhur відповідально ставиться до своїх об’єктів, тож у фонді  Inzhur Supermarket враховано всі сучасні потреби: наприклад, будівля магазину в Києві на вул. Березнева (зданий в оренду мережі Сільпо) обладнана генераторами, пунктом незламності та старлінком.

Тенденція 3. Орендар має значення

Зараз для комерційної нерухомості інвестор хоче бачити великого надійного орендаря з довгостроковим контрактом. Люди розуміють: малий і середній бізнес має вищі ризики неплатоспроможності, тож мало хто хоче вкладатися в приміщення, з якого в будь-яку мить може з’їхати орендар.

Саме тому фонди нерухомості, як-от Inzhur Supermarket чи Inzhur 2001, мають довгострокові контракти на 10-30 років з українськими (Сільпо, Фора) та міжнародними (McDonald’s) орендарями.

Тенденція 4. Нові формати нерухомості під інвестиції

До звичного інвестування у квартиру, за час повномасштабного додалися нові цікаві формати з меншим порогом входу та цікавою дохідністю: 
 

• REIT фонди, як-от Inzhur, що пропонує інвесторам стати співвласником комерційної чи житлової нерухомості (наприклад, ТРЦ Ocean Plaza, Житній ринок, будівля для Сільпо чи будівництво 11-13 секції в ЖК Оптимісто) та отримувати з неї пасивний дохід від оренди чи продажу. Мінімальна інвестиція у фондах Inzhur — від 4000 грн (кожен фонд має свою мінімальну інвестицію). Для вас це повністю пасивний дохід, адже нерухомістю керує компанія з управління активами — вона навіть сплачує за вас податки й просто зараховує чистий прибуток на банківську картку. Також за бажання є можливість налаштувати автоматичну реінвестицію у вибраний доступний фонд. 
   
• Різні формати апарт-готелів, де ви можете придбати умовний номер і також отримувати пасивний дохід від здачі його в оренду. Деякі проєкти пропонують навіть можливість жити в цих номерах протягом кількох днів на рік.  

Тенденція 5. Інтерес до державних іпотечних програм єОселя

Зараз держава пропонує справді вигідні умови іпотечного кредитування під 3-7% у гривні (залежно від категорії) за програмою єОселя терміном до 20 років. Станом на 12 вересня 2024 року за програмою видали 12 792 іпотечні кредити. Це теж пожвавлює попит на квартири серед молодих сімей.

Що впливає на ринок нерухомості в Україні 

Складно точно сказати, що буде з нерухомістю за кілька років. Але є фактори впливу, які визначать майбутнє цього ринку. Щоб не давати обіцянок, пропонуємо поставити собі кілька запитань: 

Як війна впливає на ринок нерухомості?  

Звісно ж, негативно, адже до економічної ситуації в країні додається ризик влучання ракет чи окупації. На жаль, усі прикордонні території найбільше страждають від цього ризику, і застрахувати нерухомість там нереально. Зате в інших областях вже є можливість застрахувати квартиру чи комерційну нерухомість від військових ризиків: такий договір є значно дорожчим за стандартний і має ряд обмежень, але страховий ринок адаптовується під нові реалії, тож у майбутньому можна очікувати на кращі умови.

З іншого боку, з початку повномасштабного діє заборона на інвестування в закордонні проєкти (адже це вивід валюти з країни), тож ринок нерухомості — один з небагатьох законних способів інвестування, що відкрило для нього нові можливості. 

Що буде з ринком нерухомості після війни: прогнози

Після завершення війни, ймовірно, на нас чекає відбудова та пожвавлення ринку. Що важливо, очікується певна стабілізація та прилив інвестицій з-за кордону, тож чекаємо на позитивні новини нерухомості в Україні.

Великий іноземний інвестор буде зацікавлений у стабільних прогнозованих проєктах, прибуткова комерційна нерухомість — саме такий варіант. Наприклад, якщо за сприятливої ситуації через 10 років фонд Inzhur Ocean вирішить продати об’єкт іноземному інвестору, то співвласники Inzhur отримають свою частку доходу від зростання вартості нерухомості. Але це лише один з варіантів, адже фонд може продовжити діяльність і залишити актив у своєму портфелі: в будь-якому випадку, рішення буде прийматися на користь максимальної вигоди інвесторів.

Також можна очікувати на повернення частини українців з-за кордону та готовність людей інвестувати в житлову нерухомість на фоні стабільнішої економічної та політичної ситуації, що підвищить попит на ринку. 

Чи будуть падати ціни на нерухомість у майбутньому?

Дати 100% відповідь не зможе ніхто, але досвід Inzhur доводить: навіть у 2022 році, коли над Києвом літали шахеди, а ППО ще майже не було, люди продовжували інвестувати в якісні прибуткові об’єкти. На таку нерухомість практично завжди є попит — поки тут залишаються люди. Тож віримо й донатимо в ЗСУ та вкладаємося в українські проєкти!

Аналіз ринку нерухомості показує: навіть у найтемніші часи українці продовжують активно жити, зростати та інвестувати. Як компанія, що має в управлінні понад 2 млрд активів у цій сфері, наші прогнози ринку нерухомості лише позитивні. Ми віримо в Україну та наш якісний інвестиційний продукт, ми сплачуємо податки та розвиваємо його відповідно до візії: зробити якісну прибуткову нерухомість і стабільний пасивний дохід доступними для будь-якого українця: від вчителя чи військового, до дитини, яка відкладає кишенькові гроші собі на майбутнє.