Що таке комерційна нерухомість?

Комерційна нерухомість — один із ключових сегментів ринку нерухомості. На відміну від житлової, яка призначена або для проживання, або здачі в оренду, тут йдеться про ведення бізнесу.

Якщо простими словами, комерційна нерухомість — це будівлі, споруди або земельні ділянки, які використовуються для підприємницької діяльності з метою отримання доходу.

У цій статті поговоримо про види комерційної нерухомості (більше про інвестування в інші види нерухомості читайте тут) та як завдяки Inzhur українці можуть долучитися до ринку, який раніше належав лише великим гравцям. 

Категорії комерційної нерухомості

Маленький магазинчик біля дому чи величезні заводи — комерційна нерухомість досить широка категорія та може охоплювати майже все. Якщо згрупувати всі види, виділимо кілька напрямів:

— Офісна нерухомість: бізнес-центри, окремі офісні будівлі, коворкінги.
Ця категорія призначена для розміщення офісів компаній різних класів (A, B, C) залежно від якості, розташування та інфраструктури.

— Торгова нерухомість: супермаркети, ТРЦ, магазини, ринки.
Охоплює об'єкти різних розмірів і форматів для роздрібної та гуртової торгівлі.

— Складська нерухомість: логістичні центри, комплекси для зберігання, розподільчі центри.
Сюди відносимо все, що може використовуватися для зберігання та розподілу товарів. Сучасні складські приміщення часто ще й обладнані спеціальними системами зберігання та обробки вантажів.

— Виробнича нерухомість: заводи, фабрики, промислові парки.
До цієї категорії належать об'єкти для виробництва будь-яких товарів. Вони мають спеціалізоване устаткування та особливі вимоги до інфраструктури.

— Готельна нерухомість: готелі, мотелі, апарт-готелі, котеджі для відпочинку.
Охоплює об'єкти, призначені для тимчасового проживання гостей. Можуть варіюватися від економкласу до люксових закладів: як мережевих, так і бутикових.

— Медична нерухомість: лікарні, клініки, медичні центри.
Також має специфічні вимоги до обладнання та планування самих будівель, особливу інфраструктуру.

— Розважальна нерухомість: кінотеатри, спортивні комплекси, розважальні центри.
Часто є частиною більших комерційних комплексів, як-от кінотеатри, які здебільшого розміщуються в ТРЦ.

Як правильно вибрати комерційну нерухомість для інвестування

Комерційне приміщення — це той об’єкт інвестування, який може приносити високий прибуток, але за умови, якщо ви ретельно розібралися в питанні. При виборі важливо врахувати кілька ключових факторів:

— Локація 
Розташування об'єкта повинно відповідати його призначенню. Наприклад, для складів важлива зручна транспортна розв'язка, а для торгової нерухомості — висока прохідність. Якщо супермаркет розташований в не дуже людному місці, не варто очікувати на великий потік клієнтів.

— Попит на ринку і конкуренція
Проаналізуйте попит на даний тип нерухомості в конкретному районі, а також вивчіть наявність подібних об'єктів поблизу. Чим вищий попит, тим більше шансів швидко знайти орендарів та отримати стабільний дохід.

— Дохідність об’єкта
Ваш прибуток буде напряму залежати від орендних платежів за контрактом. 
І щоб справді добре заробляти на комерційній нерухомості, потрібні великі об’єкти з прогнозованими та платоспроможними орендарями. Якщо раніше стати співвласником такого об’єкта було майже неможливим для пересічного українця, то зараз, завдяки Inzhur ситуація докорінно змінилася. Замість того, щоб купувати маленький магазин і переживати, чи орендар не з’їде через кілька місяців, ви можете обрати стабільний об’єкт з довгостроковим контрактом і надійним платоспроможним орендарем. У такий спосіб ви стаєте співвласником великої прибуткової нерухомості разом з іншими інвесторами та отримуєте щомісячний дохід з оренди у вигляді дивідендів прямо на свою банківську картку. Також є опція виводу коштів на ваш брокерський рахунок з автоматичною доінвестицією в обраний фонд.

Така модель інвестування називається REIT — Real Estate Investment Trust — і Inzhur першими запровадили її в Україні ще в 2022 році. Зараз (на момент осені 2024 року) кілька Фондів вже повністю розкуплені, тож довіра клієнтів говорить сама за себе. Що важливо: всі документи у відкритому доступі (публічний договір, регламенти всіх Фондів, висновки аудиту та повний пакет документів розміщені на сайті Inzhur), а засновник Андрій Журжій власним ім’ям відповідає за репутацію. Нещодавно компанія запустила свій YouTube- канал, дуже радимо подивитися, щоб краще зрозуміти всю суть такої моделі інвестування для себе.

В які види комерційної нерухомості краще вкладати гроші

Як ми вже зазначили вище, комерційна нерухомість — це про більш масштабне мислення. Тільки в такому разі можна сподіватися на справді вагомий прибуток.

Зараз Inzhur пропонує два типи фондів з комерційною нерухомістю: 
1. Фонди, що вже володіють кількома працюючими об'єктами та приносять пасивний дохід від оренди. А також за рахунок дозалучення коштів самостійно фінансують будівництво нових об'єктів. 
2. Фонди, створені під спільну приватизацію державних об’єктів і вже потім здавання їх в оренду.

Зупинимось на першому типі й коротко розповімо про їхні переваги:

— Стабільний дохід
Об’єкти вже працюють, мають орендарів і приносять щомісячний прибуток. А нові будуються завдяки фінансуванню Фондів. Ба більше, кожен орендар підписує контракт на 10-30 років.

— Перспективні локації
Усі об’єкти розташовані в густонаселених районах і районах, що активно забудовуються. Тому їх обирають великі надійні орендарі: Сільпо, Фора та мережа ресторанів швидкого харчування McDonald's Україна. Це говорить про те, що орендар вже проаналізував ринок і готовий інвестувати власні кошти в супермаркет чи ресторан саме в цій локації.

— Прив’язка до долара НБУ 
Доходи формуються переважно з орендних платежів, прив'язаних до долара США, а це дає захист ваших коштів від інфляції.

— Пільгове оподаткування
Дохід від дивідендів оподатковується за спрощеною ставкою: 9% ПДФО + 1.5% військового збору (стандартна ставка — 18% ПДФО та 1,5% ВЗ). До речі, Inzhur є податковим агентом і буде сплачувати всі податки за вас.

— Нуль клопотів
Нерухомістю повністю управляє Inzhur, ви лише отримуєте пасивний прибуток. Не потрібно наймати юристів для оформлення договорів, перевіряти платоспроможність орендаря чи комунікувати з ним.

— Можливість виходу з інвестиції в будь-який момент
Inzhur подбали, щоб ви могли самостійно та абсолютно безкоштовно продати свої сертифікати в чаті інвесторів, у середньому це займає 4,5 год. Це безкоштовна опція без жодних комісій та із супроводом Inzhur від початку та до кінця угоди. Якщо ж ви з якихось причин не плануєте шукати покупця через чат або раптом не вийде продати швидко (чого ще не траплялося) — є запасний варіант: Inzhur візьме це питання на себе, комісія буде становити 1-3%.

А також під час виходу з інвестиції Inzhur офіційно виступає податковим агентом, щоб у вас взагалі не було клопоту з оподаткуванням доходу.

Зараз інвестиційні сертифікати більшості фондів вже розпродані, тож кожна заявка на продаж — ласий шматочок для інших співвласників.

Також поглянемо на головні цифри: 
— INZHUR 1001: 
Прогнозована річна дохідність: 10,06 % річних в USD. 
Мінімальна інвестиція: від 223 тис. грн

— INZHUR 2001: 
Прогнозована річна дохідність: від 8,5% в USD
Мінімальна інвестиція: від 145 тис. грн

— ​​INZHUR SUPERMARKET
Прогнозована річна дохідність: 9,5 % річних в USD. 
Мінімальна інвестиція: від 142 тис. грн

Ще два Фонди (INZHUR ЖИТНІЙ та INZHUR OCEAN) мають абсолютно інноваційний формат — вони створені під приватизацію великої комерційної нерухомості. Йдеться про культові ТЦ Ocean Plaza та Житній ринок на Подолі.

Чому це унікальна історія? Раніше у приватизації державних об’єктів брали участь здебільшого олігархи. Часто вони не мали конкуренції та з допомогою різних схем майже за безцінь викуповували великі об’єкти. А зараз, завдяки ініціативі Inzhur, в цьому процесі можуть взяти участь практично всі охочі.

На прикладі Inzhur Ocean: Inzhur об’єднують українців, щоб спільними зусиллями скласти конкуренцію найбагатшим людям країни та викупити ТЦ в держави, який вона конфіскувала в російського олігарха. До аукціону усі кошти зберігаються в ОВДП та приносять дохід у 13-15% річних у гривні. А вже після перемоги на аукціоні прогнозований середньорічний дохід за 10 років становитиме 20% в USD.

Інвестиція в Inzhur Ocean може стати як надзвичайно вигідним варіантом для пасивного доходу (тільки уявіть, що маєте частинку такого ТЦ у своєму портфелі!), так і прямою підтримкою держави: всі кошти з аукціону підуть до бюджету та працюватимуть на обороноздатність країни, а також щомісяця ви платите податок на дивіденди в державну казну.

Мінімальна інвестиція в Inzhur Ocean — від 4 тис. грн

Із Inzhur Житній схожа ситуація: це хороший спосіб і заробити, і водночас взяти участь у розвитку міста — допомогти відновити знаковий для київського Подолу об’єкт і розвинути його на рівні з топовими європейськими ринками, як-от Time Out Market у Лісабоні. До аукціону всі кошти зберігаються в ОВДП, мінімальний поріг і дохід до проведення аукціону такий самий, як і в Inzhur Ocean. А от прогнозована середньорічна дохідність за 10 років роботи фонду — 10% в USD.

Словом, це не просто інвестиція у велику комерційну нерухомість, а й можливість створювати прецеденти для справедливих приватизаційних процесів у країні.

Що б ви не обрали, вкладення коштів у комерційну нерухомість — це один із вигідних варіантів інвестування, щоб забезпечити собі пасивний дохід. Однак, пам’ятайте, що важливі: чіткий аналіз ринку, математичний розрахунок і бажання грати на великому ринку. І Inzhur може стати надійним провідником у цьому питанні.