Вторинний ринок нерухомості — це ✓ Первинний ринок нерухомості — це ✓ Особливості та нюанси ринку нерухомості в Україні | Блог Inzhur
Нерухомість становить значну частину статків більшості людей. Що не дивно, адже це досить зрозумілий і звичний для людей актив, який, на відміну від акцій компаній чи криптовалюти, можна оцінити на власні очі та навіть відвідати.
У цій статті розглянемо різницю між первинним і вторинним ринками, їхні особливості та простий і доступний варіант інвестування в комерційну нерухомість разом з Inzhur.
Що таке ринок нерухомості та які його особливості
Ринок нерухомості — це складна система, яка охоплює процеси купівлі-продажу, оренди, застави, управління та інвестування в нерухоме майно. Сюди належать будівлі, квартири, земельні ділянки, офіси, магазини та ряд інших подібних об’єктів.
Основною функцією ринку нерухомості є забезпечення населення (або підприємств чи організацій) необхідними площами для проживання, ведення бізнесу чи господарської діяльності. До того ж цей ринок є важливим інструментом для інвестицій. Вкладення коштів у нерухомість — одна з найбільш стабільних форм збереження та примноження капіталу (детальніше про аналіз, тенденції та прогнози ринку нерухомості читайте тут).
Які є категорії ринку:
— За типом використання: житлова, комерційна нерухомість і земельні ділянки.
— За способом здійснення угод: первинний і вторинний ринки.
У цій статті ми вже писали про категорії нерухомості за типом використання та як у них інвестувати, а нижче поговоримо про первинний і вторинний ринки. Кожен сегмент має свої переваги та недоліки, і вибір між ними залежить від ваших потреб, фінансових можливостей і рівня толерантності до ризику.
Що таке первинна нерухомість
Первинна нерухомість — це новозбудовані або реконструйовані об'єкти, які ще не були у використанні та вперше з’являються на ринку. Це можуть бути квартири в нових ЖК, окремі будинки, офісні центри, торгові площі тощо.
Особливості первинної нерухомості:
— Нижча ціна на етапі будівництва
Вартість квартири чи іншого об’єкта на початку будівництва зазвичай нижча, ніж після його завершення. Саме тут може з’явитися дохід інвестора: купуєте нерухомість на етапі котловану, а коли добудується — продаєте й отримуєте прибуток від зростання ціни.
— Сучасне будівництво та планування
Нові об'єкти часто будуються з використанням останніх технологій і матеріалів, враховує нові умови та виклики. Наприклад, нові об’єкти вже враховують генератори чи акумулятори резервного живлення для ліфтів, водопостачання та опалення.
— Відсутність історії експлуатації
Усе новеньке та свіженьке, не потрібно турбуватися про попередніх власників, стан комунікацій чи меблів і техніки.
Словом, первинна нерухомість приваблива для тих, хто цінує новизну та готовий почекати завершення будівництва. Які тут ризики? Є ймовірність, що забудовник виявиться недобросовісним: будівництво може затримуватися чи взагалі заморозитися. Тож перед купівлею надважливо дуже скрупульозно підійти до питання вибору: перевірити документи, медійну репутацію, терміни будівництва попередніх зданих об’єктів, кількість об’єктів на стадії будівництва (якщо їх багато — це теж додатковий ризик) і відгуки.
Якщо ваша основна мета купівлі нерухомості — не самостійне користування, а здавання в оренду чи спроба заробити на перепродажу — маємо альтернативний варіант. Замість того, щоб купувати окреме житло чи комерційне приміщення та управляти ним, можна інвестувати в REIT-фонди Inzhur. Це спосіб спільного інвестування у велику прибуткову нерухомість з мінімальною інвестицією від 4000 грн. Зараз компанія налічує три Фонди, створені під оренду комерційної нерухомості, а також два фонди під приватизацію державних об’єктів і один фонд під будівництво житлової нерухомості.
Як працює Inzhur:
Ви інвестуєте кошти та стаєте співвласником усього майна, яким володіє Фонд. Розмір вашої частки визначається кількістю куплених інвестиційних сертифікатів. Inzhur повністю керує об’єктом: веде комунікацію з орендарями, стежить за станом приміщень тощо. Важливо, що всі об’єкти застраховані на випадок стихійних лих, пожеж чи затоплень (виняток: російська ракета, тут, на жаль, поки ніхто в Україні не може дати вам надійного страхування, але, звісно, в разі пошкодження об'єкту управляюча компанія прийме найоптимальніше рішення, щоб швидше відновити дієздатність об'єкту). Щомісяця ви будете отримувати дивіденди з орендних платежів із прив'язкою до курсу НБУ. Податки також сплачуватиме Inzhur, словом, жодних клопотів чи турбот — для вас це повністю пасивна інвестиція.
Основні цифри Фондів:
У співвласності інвесторів є три побудовані та здані в оренду будівлі для українських супермаркетів Сільпо, ще один супермаркет для Фора на стадії будівництва.
Прогнозована річна дохідність: 9,5 % річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 143 684,28 грн
У співвласності фонду є два побудовані та здані в оренду об’єкти для мережі ресторанів швидкого харчування МакДональдз Україна, ще два зараз будуються.
Прогнозована річна дохідність: від 8,5% в USD
Мінімальна інвестиція: 147 096,62 грн
Усі всі інвестиційні сертифікати фонду розкуплені, але інколи з’являються нові об’єкти, тож стежте за оновленнями.
Співвласники фонду володіють будівлею магазину Сільпо у Лісниках, що під Києвом.
Прогнозована річна дохідність: 10,06 % річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 226 014,78 грн
Наразі всі інвестиційні сертифікати фонду розкуплені, це монооб’єктний фонд, тож нові об’єкти тут не плануються.
Також варто окремо виділити Фонд INZHUR BUD (11-13 секції ЖК «Оптимісто»). Це спосіб спільного інвестування в пул квартир на дуже ранньому етапі їхнього будівництва. Коли квартири добудують і продадуть, інвестори отримають свій дохід від зростання вартості, а початкова інвестиція повернеться за вартістю придбаних інвестиційних сертифікатів.
Прогнозована річна дохідність: 15% річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 5000 $.
Що ще важливо знати про Inzhur:
- Член NAREIT
Це перша та поки що єдина компанія в Україні, прийнята до американської національної організації фондів нерухомості REIT.
- Державний нагляд
Діяльність компанії регулює та контролює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку України.
- Публічна комунікація
Усі документи та показники є на сайті у відкритому доступі, що свідчить про чесне ведення бізнесу. Засновник Inzhur Андрій Журжій бере активну участь в обговореннях у відкритих і закритих чатах співвласників Inzhur, а також веде Youtube-канал «Перший про REIT», де доступно розповідає про цей новий для українського ринку формат REIT-інвестування.
Що таке вторинна нерухомість
Вторинний ринок нерухомості — це об'єкти, що вже були у використанні та мають попередніх власників. Наприклад, квартири в старіших ЖК, приватні будинки, комерційні приміщення, де вже були орендарі, тощо.
Ключові характеристики вторинної нерухомості:
— Миттєва доступність
Якщо ви придбали таку квартиру чи будинок, можете «в’їхати» буквально відразу, не чекаючи. Проте, вторинна нерухомість може потребувати адаптації простору під ваші умови.
— Передбачуваність
Ви повністю можете оцінити реальний стан будівлі, комунікацій, околиць, поспілкуватися з сусідами та обрати те, що підійде вам якнайкраще.
Загалом вторинна нерухомість приваблює тих, хто цінує час та хоче отримати своє приміщення вже зараз. Водночас тут треба бути готовими до додаткових інвестицій у ремонт чи навіть до капітального оновлення, адже будь-яка нерухомість зношується з часом.
Іноді викуп та оновлення об’єкта може бути не просто історією задля прибутку, а й досить благородною справою, як от із Inzhur Житній. Місія проєкту — об’єднати киян і небайдужих українців і викупити (та врятувати від прихованої приватизації та можливого знесення під інший проєкт) культовий ринок в центрі Подолу в Києві, щоб перетворити його на ринок європейського рівня. Кожен охочий зможе стати співвласником по-справжньому важливого об’єкта, адже мінімальна інвестиція у фонд — всього від 4000 грн.
Водночас Inzhur за власний кошт готує проєкт ревіталізації ринку разом із лондонським офісом компанії Colliers.
Що отримують інвестори:
Усі інвестиції в Inzhur Житній до перемоги на аукціоні розміщуються в ОВДП: для війська України та бюджету це пряма підтримка, для вас — дивіденди щомісяця навіть до аукціону. Дохідність 13-15% річних у гривні.
Після перемоги на аукціоні та власне приватизації — прогнозована середня річна дохідність складе 10% в USD.
Кожен співвласник автоматично стане частиною громади, яка змогла повпливати на процеси всередині міста та країни. Будете купувати свіжі помідори на Житньому та щоразу пишатися собою ;)
Нерухомість — справді вигідний спосіб вкладення коштів. Але важливо ретельно все аналізувати, бути готовими до ризику та не боятися нових варіантів. Якщо наші бабусі та дідусі вкладали саме в купівлю власних квартир чи будинків, це зовсім не означає, що це єдиноможливий варіант. Світ не стоїть на місці, і навіть ринок в Україні, попри всі обставини може стати привабливим комерційним проєктом і приносити вам пасивний дохід.