Пайовий інвестиційний фонд: поняття та особливості ПІФ в Україні

Пайові інвестиційні фонди: що це таке?

Пайові інвестиційні фонди — це фінансовий інструмент колективного інвестування. Завдяки спільному інвестуванню навіть невеликі суми кожного вкладника перетворюються на значні та прибуткові інвестиційні портфелі. 

Стати інвестором може кожен, хто купує цінні папери фонду — інвестиційні сертифікати. Ці документи посвідчують право часткової власності на активи фонду. Це означає, що інвестори володіють не конкретними квадратними метрами, а є рівноправними співвласниками всієї нерухомості. Розмір часток визначається пропорційно вкладам. 

Управління фінансами фонду здійснює керуюча компанія, яка спрямовує кошти на найперспективніші напрями. Від прибутку фонду інвестори також отримують дохід, що розподіляється пропорційно розмірам часток.

Пайовий інвестиційний фонд: як функціонує

Для функціонування пайового інвестиційного фонду необхідна взаємодія ключових суб'єктів інфраструктури, якими є:

• Керуюча компанія. Це юридична особа, яка здійснює управління активами фонду. Керуюча компанія відповідає за формування інвестиційного портфеля, моніторинг ринку, ухвалення інвестиційних рішень.
• Зберігач — банк, що здійснює облік і зберігання активів фонду, виконує операції з фінансами фонду.
• Інвестори. Це фізичні та юридичні особи, які купують інвестиційні сертифікати фонду. Право власності на активи фонду належить інвесторам пропорційно кількості сертифікатів.
• Депозитарій. Це ліцензована фінансова установа, яка зберігає цінні папери фонду, веде їх облік, допомагає проводити операції купівлі-продажу цінних паперів та стежить за законністю всіх операцій, виступаючи своєрідним «сейфом» для захисту інтересів інвесторів ПІФ. Депозитарій є незалежною структурою від керуючої компанії ПІФ, завдяки чому забезпечується додатковий рівень захисту інтересів інвесторів через розподіл функцій зберігання та управління активами. Прикладом депозитарію є компанія Inzhur Capital.

Читайте також: Дивіденди: порядок виплат та оподаткування.

Основні особливості ПІФ

Напрями інвестування

ПІФ може інвестувати кошти в різні види активів: нерухомість, цінні папери, товари. Такий підхід дає змогу розподілити ризики та зменшити вплив ринкових коливань на капітал.

Якщо ПІФ володіє винятково нерухомістю, а майже 100% доходів отримує від оренди чи продажу нерухомості, за українським законодавством він вважається REIT (Real Estate Investment Trust). Саме таким інвестиційним фондом є компанія Inzhur. Нерухомість, якою керує і розпоряджається фонд, належить інвесторам на правах спільної часткової власності.

Джерело доходів

Дохід пайових фондів, зокрема REIT, може формуватися з різних джерел.

• Дохід від інвестицій у цінні папери. Розпоряджаючись коштами інвесторів, ПІФ може торгувати цінними паперами на фондовому ринку й отримувати прибуток.
• Орендна плата за довгостроковими контрактами за користування комерційною нерухомістю. Наприклад, дохід фонду Inzhur Supermarket складається з орендних платежів від національних мереж супермаркетів «Фора» і «Сільпо», а Inzhur 2001 — від мережі McDonald’s.
• Будівництво чи відновлення цінної нерухомості в місцях зі значним автомобільним чи людським трафіком, що може генерувати стабільний грошовий потік.
• Капіталізація нерухомості, якою володіє ПІФ. Простими словами, це дохід від зростання вартості нерухомого майна.
  Дохід від інвестицій в інші активи: валюта, дорогоцінні метали тощо.

Ці доходи акумулюються пайовим фондом, а потім розподіляються між інвесторами пропорційно кількості придбаних ними інвестиційних сертифікатів. Інвестори ПІФ отримують пасивний дохід від професійного управління різноманітними активами. 

Доступність

Особливістю ПІФ є порівняно невисокий поріг входу та доступність інвестування для широкого кола громадян. Так, відповідно до законодавства України:

• Фонди, які на 100% володіють лише нерухомістю, мають мінімальний поріг входу 121 800 грн. Саме такою є, наприклад, мінімальна інвестиція у фонд Inzhur Supermarket.
• Фонди, які інвестують у компанії, що володіють нерухомістю, не мають обмежень по сумі мінімальної інвестиції. Саме тому мінімальна інвестиція для таких фондів, як Inzhur Ocean та Inzhur Житній, становить лише 4000 грн.

Стати інвесторами ПІФ, наприклад Inzhur, а отже співвласниками цінної комерційної нерухомості в Україні може практично кожен, хто має навіть невеликий стартовий капітал. Раніше така можливість була недоступна звичайним громадянам.

Прозорість

Діяльність пайових фондів в Україні регулюється законом «Про інститут спільного інвестування». Кожен ПІФ перебуває під контролем Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку. 

Інвестори також мають доступ до повної інформації про склад активів, витрати й результати діяльності фонду. Наприклад, інвесторам Inzhur такі звіти доступні в особистому кабінеті.

Статус

Пайовий фонд — це не юридична особа, а лише об’єднання інвесторів під одним брендом. Перевага такого статусу полягає в конфіденційності інформації про власників інвестиційних сертифікатів, яка не відображається в жодному публічному державному реєстрі. Тому, інвестуючи в ПІФ, громадяни роблять це фактично приватно.

Оподаткування

Вид і розмір податків залежать від правового статусу інвестора. Зокрема, громадяни сплачують такі податки:

• податок на дохід фізичних осіб (9%);
• військовий збір (5%).

Перевагою інвестування у фонди Inzhur є відсутність жодних клопотів щодо декларування доходів та виплати податків. Оскільки Inzhur є податковим агентом, він автоматично утримує і перераховує обовʼязкові платежі до бюджету України в момент виплати дивідендів.

Професійне управління

Ще одна перевага для звичайних громадян, що інвестують у ПІФ, — можливість довірити кошти найкращим фахівцям з управління фінансами. Маючи експертизу й досвід, вони обирають оптимальну інвестиційну стратегію виходячи з інтересів вкладників. Інвесторам не доводиться самостійно купувати нерухомість або цінні папери — цим займається керуюча компанія.

Ліквідність

За бажанням інвестори можуть будь-коли продати сертифікати та вивести кошти.

Пайові інвестиційні фонди України: приклади

В Україні функціонує багато пайових фондів, що мають різні особливості: напрями діяльності, умови інвестування та рівень дохідності. Оскільки модель REIT має безліч переваг, розглянемо приклади саме таких цікавих для інвестування фондів.

Так, компанія Inzhur управляє шістьма інвестиційними фондами нерухомості:

• 1001 — монофонд, що передбачає інвестування в комерційну нерухомість — приміщення одного магазину «Сільпо» в Лісниках;
• Inzhur Supermarket, що також володіє об’єктами для мереж супермаркетів «Сільпо» і «Фора»;
• 2001 — фонд, що передбачає інвестиції в приміщення міжнародної мережі McDonald’s;
• Inzhur Energy — фонд, спрямований на відновлення енергетичної безпеки завдяки будівництву об’єкта маневреної генерації;
• Inzhur Ocean — фонд, що поки чекає на приватизацію нерухомого майна, яке перебуває на балансі держави, але невдовзі володітиме торговельним центром у столиці;
• Inzhur Житній — фонд, який передбачає відновлення Житнього ринку в Києві після приватизації.

Читайте також: Житловий фонд: що це, які є види та чим відрізняється від комерційного

Розглянемо докладніше ті з них, які поки доступні для інвестування.

Inzhur Ocean

Незабаром фонд планує взяти участь в аукціоні з приватизації торговельного центру Ocean Plaza в місті Києві. До проведення аукціону кошти інвесторів вкладатимуться в державні облігації, забезпечуючи інвесторам дохідність 13–15% річних у гривні. Після успішної участі в аукціоні прогнозована дохідність комерційної нерухомості може сягати 20% річних у доларах.

Inzhur Supermarket

Фонд спеціалізується на інвестуванні в комерційну нерухомість, яка здається в довгострокову оренду великим мережам супермаркетів. Під управлінням фонду вже працюють три магазини мережі «Сільпо» у Києві та Київській області, а четвертий магазин будують. Інвестори можуть отримувати стабільний пасивний дохід 9,5% річних у доларах.

Inzhur Житній

Інвестиційний фонд Inzhur Житній планує перетворити занедбану історичну будівлю Житнього ринку в місті Києві на сучасний гастрономічний хаб. До аукціону з продажу об’єкта кошти також вкладаються в державні облігації, приносячи інвесторам дивіденди в розмірі 13–15% річних у гривні. Після викупу нерухомості прогнозована дохідність фонду становитиме 10% річних у доларах.

Inzhur Energy

Фонд Inzhur Energy зосереджується на розвитку енергетичної незалежності України через будівництво об’єктів децентралізованої генерації електроенергії. Інвестори не отримуватимуть щомісячних виплат дивідендів, натомість усі кошти будуть реінвестовані в розширення потужностей. Проте дохід інвесторів зростатиме завдяки капіталізації об’єктів, а дохідність становитиме 15% річних у доларах.

Читайте також: Куди краще вкласти гроші в 2024 році

Висновок

ПІФ — це ефективний інструмент для безпечного, диверсифікованого й при цьому прибуткового інвестування, доступний майже кожному. Пайовий фонд дає можливість інвестувати навіть невелику суму та отримувати дохід завдяки професійному управлінню активами, зокрема нерухомістю. Особливо перспективним видом пайових фондів є REIT, що володіє і керує переважно нерухомістю. Наприклад, компанія Inzhur REIT пропонує українцями стати співвласниками прибуткової комерційної нерухомості та отримувати стабільні дивіденди.