Нерухомість становить значну частину статків більшості людей. Що не дивно, адже це досить зрозумілий і звичний для людей актив, який, на відміну від акцій компаній чи криптовалюти, можна оцінити на власні очі та навіть відвідати.
У цій статті розглянемо різницю між первинним і вторинним ринками, їхні особливості та простий і доступний варіант інвестування в комерційну нерухомість разом з Inzhur.
Що таке ринок нерухомості та які його особливості
Ринок нерухомості — це складна система, яка охоплює процеси купівлі-продажу, оренди, застави, управління та інвестування в нерухоме майно. Сюди належать будівлі, квартири, земельні ділянки, офіси, магазини та ряд інших подібних об’єктів.
Основною функцією ринку нерухомості є забезпечення населення (або підприємств чи організацій) необхідними площами для проживання, ведення бізнесу чи господарської діяльності. До того ж цей ринок є важливим інструментом для інвестицій. Вкладення коштів у нерухомість — одна з найбільш стабільних форм збереження та примноження капіталу (детальніше про аналіз, тенденції та прогнози ринку нерухомості читайте тут).
Які є категорії ринку:
— За типом використання: житлова, комерційна нерухомість і земельні ділянки.
— За способом здійснення угод: первинний і вторинний ринки.
Читайте також: Як почати інвестувати в нерухомість
У цій статті ми вже писали про категорії нерухомості за типом використання та як у них інвестувати, а нижче поговоримо про первинний і вторинний ринки. Кожен сегмент має свої переваги та недоліки, і вибір між ними залежить від ваших потреб, фінансових можливостей і рівня толерантності до ризику.
Що таке первинна нерухомість
Первинна нерухомість — це новозбудовані або реконструйовані об'єкти, які ще не були у використанні та вперше з’являються на ринку. Це можуть бути квартири в нових ЖК, окремі будинки, офісні центри, торгові площі тощо.
Особливості первинної нерухомості:
— Нижча ціна на етапі будівництва
Вартість квартири чи іншого об’єкта на початку будівництва зазвичай нижча, ніж після його завершення. Саме тут може з’явитися дохід інвестора: купуєте нерухомість на етапі котловану, а коли добудується — продаєте й отримуєте прибуток від зростання ціни.
— Сучасне будівництво та планування
Нові об'єкти часто будуються з використанням останніх технологій і матеріалів, враховує нові умови та виклики. Наприклад, нові об’єкти вже враховують генератори чи акумулятори резервного живлення для ліфтів, водопостачання та опалення.
— Відсутність історії експлуатації
Усе новеньке та свіженьке, не потрібно турбуватися про попередніх власників, стан комунікацій чи меблів і техніки.
Словом, первинна нерухомість приваблива для тих, хто цінує новизну та готовий почекати завершення будівництва. Які тут ризики? Є ймовірність, що забудовник виявиться недобросовісним: будівництво може затримуватися чи взагалі заморозитися. Тож перед купівлею надважливо дуже скрупульозно підійти до питання вибору: перевірити документи, медійну репутацію, терміни будівництва попередніх зданих об’єктів, кількість об’єктів на стадії будівництва (якщо їх багато — це теж додатковий ризик) і відгуки.
Якщо ваша основна мета купівлі нерухомості — не самостійне користування, а здавання в оренду чи спроба заробити на перепродажу — маємо альтернативний варіант. Замість того, щоб купувати окреме житло чи комерційне приміщення та управляти ним, можна інвестувати в REIT-фонди Inzhur. Це спосіб спільного інвестування у велику прибуткову нерухомість з мінімальною інвестицією від 4000 грн. Зараз компанія налічує три Фонди, створені під оренду комерційної нерухомості, а також два фонди під приватизацію державних об’єктів і один фонд під будівництво житлової нерухомості.
Як працює Inzhur:
Ви інвестуєте кошти та стаєте співвласником усього майна, яким володіє Фонд. Розмір вашої частки визначається кількістю куплених інвестиційних сертифікатів. Inzhur повністю керує об’єктом: веде комунікацію з орендарями, стежить за станом приміщень тощо. Важливо, що всі об’єкти застраховані на випадок стихійних лих, пожеж чи затоплень (виняток: російська ракета, тут, на жаль, поки ніхто в Україні не може дати вам надійного страхування, але, звісно, в разі пошкодження об'єкту управляюча компанія прийме найоптимальніше рішення, щоб швидше відновити дієздатність об'єкту). Щомісяця ви будете отримувати дивіденди з орендних платежів із прив'язкою до курсу НБУ. Податки також сплачуватиме Inzhur, словом, жодних клопотів чи турбот — для вас це повністю пасивна інвестиція.
Читайте також: Аналіз ринку нерухомості в Україні: тенденції та прогнози
Основні цифри Фондів:
У співвласності інвесторів є три побудовані та здані в оренду будівлі для українських супермаркетів Сільпо, ще один супермаркет для Фора на стадії будівництва.
Прогнозована річна дохідність: 9,5 % річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 143 684,28 грн
У співвласності фонду є два побудовані та здані в оренду об’єкти для мережі ресторанів швидкого харчування МакДональдз Україна, ще два зараз будуються.
Прогнозована річна дохідність: від 8,5% в USD
Мінімальна інвестиція: 147 096,62 грн
Усі всі інвестиційні сертифікати фонду розкуплені, але інколи з’являються нові об’єкти, тож стежте за оновленнями.
Співвласники фонду володіють будівлею магазину Сільпо у Лісниках, що під Києвом.
Прогнозована річна дохідність: 10,06 % річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 226 014,78 грн
Наразі всі інвестиційні сертифікати фонду розкуплені, це монооб’єктний фонд, тож нові об’єкти тут не плануються.
Також варто окремо виділити Фонд INZHUR BUD (11-13 секції ЖК «Оптимісто»). Це спосіб спільного інвестування в пул квартир на дуже ранньому етапі їхнього будівництва. Коли квартири добудують і продадуть, інвестори отримають свій дохід від зростання вартості, а початкова інвестиція повернеться за вартістю придбаних інвестиційних сертифікатів.
Прогнозована річна дохідність: 15% річних в USD.
Мінімальна інвестиція: 5000 $.
Що ще важливо знати про Inzhur:
- Член NAREIT
Це перша та поки що єдина компанія в Україні, прийнята до американської національної організації фондів нерухомості REIT.
- Державний нагляд
Діяльність компанії регулює та контролює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку України.
- Публічна комунікація
Усі документи та показники є на сайті у відкритому доступі, що свідчить про чесне ведення бізнесу. Засновник Inzhur Андрій Журжій бере активну участь в обговореннях у відкритих і закритих чатах співвласників Inzhur, а також веде Youtube-канал «Перший про REIT», де доступно розповідає про цей новий для українського ринку формат REIT-інвестування.
Що таке вторинна нерухомість
Вторинний ринок нерухомості — це об'єкти, що вже були у використанні та мають попередніх власників. Наприклад, квартири в старіших ЖК, приватні будинки, комерційні приміщення, де вже були орендарі, тощо.
Ключові характеристики вторинної нерухомості:
— Миттєва доступність
Якщо ви придбали таку квартиру чи будинок, можете «в’їхати» буквально відразу, не чекаючи. Проте, вторинна нерухомість може потребувати адаптації простору під ваші умови.
— Передбачуваність
Ви повністю можете оцінити реальний стан будівлі, комунікацій, околиць, поспілкуватися з сусідами та обрати те, що підійде вам якнайкраще.
Читайте також: Що таке комерційна нерухомість?
Загалом вторинна нерухомість приваблює тих, хто цінує час та хоче отримати своє приміщення вже зараз. Водночас тут треба бути готовими до додаткових інвестицій у ремонт чи навіть до капітального оновлення, адже будь-яка нерухомість зношується з часом.
Іноді викуп та оновлення об’єкта може бути не просто історією задля прибутку, а й досить благородною справою, як от із Inzhur Житній. Місія проєкту — об’єднати киян і небайдужих українців і викупити (та врятувати від прихованої приватизації та можливого знесення під інший проєкт) культовий ринок в центрі Подолу в Києві, щоб перетворити його на ринок європейського рівня. Кожен охочий зможе стати співвласником по-справжньому важливого об’єкта, адже мінімальна інвестиція у фонд — всього від 4000 грн.
Водночас Inzhur за власний кошт готує проєкт ревіталізації ринку разом із лондонським офісом компанії Colliers.
Що отримують інвестори:
Усі інвестиції в Inzhur Житній до перемоги на аукціоні розміщуються в ОВДП: для війська України та бюджету це пряма підтримка, для вас — дивіденди щомісяця навіть до аукціону. Дохідність 13-15% річних у гривні.
Після перемоги на аукціоні та власне приватизації — прогнозована середня річна дохідність складе 10% в USD.
Кожен співвласник автоматично стане частиною громади, яка змогла повпливати на процеси всередині міста та країни. Будете купувати свіжі помідори на Житньому та щоразу пишатися собою ;)
Нерухомість — справді вигідний спосіб вкладення коштів. Але важливо ретельно все аналізувати, бути готовими до ризику та не боятися нових варіантів. Якщо наші бабусі та дідусі вкладали саме в купівлю власних квартир чи будинків, це зовсім не означає, що це єдиноможливий варіант. Світ не стоїть на місці, і навіть ринок в Україні, попри всі обставини може стати привабливим комерційним проєктом і приносити вам пасивний дохід.