Що таке REIT: особливості даного виду інвестицій в Україні

Що таке REIT: особливості даного виду інвестицій в Україні

Інвестування через REIT відкриває українцям можливості, про які раніше можна було тільки мріяти. Не маєте мільйонів для купівлі торговельного центру чи супермаркету? Тепер це не проблема — ви можете стати співвласником великої комерційної нерухомості, маючи навіть невеликий капітал. Останнім часом цей вид інвестицій набирає популярності в Україні, адже дає змогу отримувати стабільний пасивний дохід і захист власних заощаджень. Розберімося докладно, як працюють REIT фонди та чому вони стають привабливою альтернативою традиційним способам інвестування в нерухомість.

Що таке REIT?

Real Estate Investment Trust (REIT) — це компанія, яка володіє, управляє та отримує дохід від комерційної нерухомості. Головна особливість REIT полягає в тому, що інвестором і співвласником великих об’єктів може стати кожен, хто вирішить придбати цінні папери фонду.

Ця бізнес-модель була створена в США в 1960-х роках і сьогодні успішно працює в 44 країнах світу. Загальна вартість активів під управлінням REIT фондів становить близько 4 трильйонів доларів. 

Найбільші американські REIT-компанії демонструють різноманітність напрямів інвестування в нерухомість. Наприклад, American Tower Corporation спеціалізується на телекомунікаційній інфраструктурі та володіє понад 219 000 комунікаційних об’єктів по всьому світу. Prologis зосереджується на логістичній нерухомості, Crown Castle розвиває мережу стільникових веж, Simon Property Group управляє торговельними центрами, а Weyerhaeuser інвестує в лісові угіддя та деревообробку.

Щоб компанія могла називатися REIT, вона повинна відповідати трьом основним критеріям:

• мінімум 75% активів має бути інвестовано в нерухомість;
• не менш ніж 75% доходів повинні надходити від оренди або продажу нерухомості;
• щонайменше 90% прибутку має виплачуватися інвесторам у вигляді дивідендів.

В Україні вимоги до REIT фондів навіть жорсткіші — вони повинні володіти винятково нерухомістю, що забезпечує отримання майже 100% доходів від орендних платежів або продажу об’єктів.

Читайте також: Трейдинг чи REIT: що вигідніше?

Особливості інвестування в REIT фонди

Уявіть, що ви хочете купити торговельний центр або супермаркет. Звучить нереально? REIT — це саме така можливість навіть для звичайного інвестора. Розглянемо головні особливості такого інвестування.

По-перше, ви стаєте справжнім співвласником нерухомості. Купуючи інвестиційні сертифікати фонду, ви отримуєте частку в усьому об’єкті — від вхідних дверей до даху. Водночас вам не потрібно займатися управлінням нерухомістю: пошуком орендарів, ремонтом чи прибиранням. Усе це роблять професіонали компанії з управління активами.

По-друге, ви отримуєте регулярний дохід. REIT фонди заробляють переважно на орендній платі та здорожчанні нерухомості. Фонди також зобов’язані виплачувати більшу частину прибутку інвесторам у вигляді дивідендів. Наприклад, у більшості фондів Inzhur такі виплати здійснюються щомісяця, що є значною перевагою. Однак можливі й інші умови виплати доходів інвесторам, наприклад переоцінка вартості вкладів. 

По-третє, поріг входу в REIT-інвестування досить низький. Якщо для самостійної купівлі комерційної нерухомості потрібні мільйони, то інвестиційний сертифікат фонду REIT може коштувати від кількох тисяч гривень. Тому такі інвестиції є доступними для широкого кола людей.

Важливо також розуміти, що ваші інвестиції захищені. Діяльність REIT фондів контролюється державними органами, проходить щорічний незалежний аудит, а оцінку майна здійснюють міжнародні компанії. Усі документи та звіти є у відкритому доступі, що забезпечує повну прозорість.

Як працює REIT в Україні

Ринок REIT фондів в Україні відкриває нові можливості для інвесторів. Розгляньмо на прикладах, як це працює.

В українських умовах REIT — це пайовий інвестиційний фонд нерухомості, усі активи якого належать інвесторам на правах спільної часткової власності. Сьогодні українці можуть вкладати кошти в різні типи комерційної нерухомості: від супермаркетів до торговельних центрів.

Перша українська REIT-компанія — Inzhur — дає українцям змогу об’єднуватися для інвестування у велику комерційну нерухомість.

Найамбітнішим проєктом зараз є фонд  Inzhur Ocean, створений для участі в приватизації ТРЦ Ocean Plaza — одного з найбільших торговельних центрів столиці. Об’єкт має 69 000 м² якісної комерційної площі (загальна площа з паркінгом — 134 627,2 м²). Прогнозована середня річна дохідність після приватизації 20% у доларах США.

Особливу увагу привертає також фонд Inzhur Житній, спрямований на відродження знакового Житнього ринку на Подолі. Концепція передбачає створення сучасного гастрономічного хабу з ресторанами, фудкортами та креативними просторами, зі збереженням історичної цінності будівлі. Над проєктом працює потужна міжнародна команда, включно з лондонським офісом Colliers.

До проведення аукціонів із приватизації інвестори фондів отримуватимуть стабільний дохід на рівні 13–15% річних у гривні завдяки вкладанню коштів у державні цінні папери ОВДП. А після успішної приватизації прибуток вкладників формуватиметься з орендних платежів — у межах 10–20% річних у доларах залежно від фонду.

Щоб оцінити перспективи розвитку напряму REIT в Україні, достатньо поглянути на цифри. Наприклад, у 2023 році ринок інвестицій у первинну нерухомість становив $2,08 мільярда, на банківських депозитах українці зберігали близько 6,3 мільярда, а ще 30–35 мільярдів, за оцінками експертів, перебувають «під матрацами».

Ці цифри показують величезний потенціал для розвитку REIT. Такі фонди можуть стати альтернативою як прямим інвестиціям у нерухомість, так і банківським депозитам. REIT пропонує переваги обох варіантів: надійність нерухомості та ліквідність банківського вкладу.

Переваги інвестицій в REIT фонди

Інвестування в REIT фонди має низку суттєвих переваг порівняно з прямою купівлею нерухомості. Розглянемо найважливіші з них.

Низький поріг входу 

Якщо для купівлі комерційної нерухомості потрібні мільйони, то почати інвестувати в REIT можна з набагато меншої суми. Наприклад, вартість одного інвестиційного сертифіката Inzhur Житній становить лише 1000 гривень, а Inzhur Ocean — 4000 гривень. Це робить інвестиції доступними для більшості українців.

Професійне управління

Ви стаєте співвласником супермаркетів чи ринків, але не займаєтеся управлінням. Не потрібно шукати орендарів, розв’язувати юридичні питання, брати на себе ремонт або прибирання. Усе це робить команда професіоналів, а ви просто отримуєте свою частку прибутку.

Регулярний пасивний дохід

Особливість українських REIT фондів — щомісячні виплати дивідендів. Ви отримуєте свою частку від орендних платежів кожного місяця. Тож такий спосіб інвестування досить привабливий для тих, хто шукає джерело пасивного доходу.

Читайте також: Що таке пасивний дохід та як його створити: 8 найкращих ідей для прибутку

Надійний захист інвестицій

Діяльність українських фондів REIT контролюється на кількох рівнях:

• державний нагляд через Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку;
• щорічний аудит від міжнародних компаній (наприклад, в Inzhur — Deloitte);
• незалежна оцінка майна;
• повна прозорість і відкритість документації та звітності.

Легкий вихід з інвестиції 

Продати власні інвестиційні сертифікати ви можете в будь-який момент. Середній час виходу з фонду Inzhur — лише 2 години, а комісія за продаж відсутня.

Як інвестувати в REIT

Як інвестувати в REIT? Простіше, ніж здається. Розглянемо процес на прикладі першої української REIT-компанії Inzhur.

Крок 1. Відкриття рахунку 

У вас є два варіанти:

• онлайн-реєстрація через застосунок «Дія» чи BankID — займає близько 15 хвилин;
• особистий візит до офісу з паспортом та ІПН — триває до години.

Крок 2. Вибір фонду 

Наразі для інвестування доступні два фонди:

• Inzhur Ocean — фонд для участі в приватизації ТРЦ Ocean Plaza. Мінімальна інвестиція — 4000 гривень.
• Inzhur Житній — фонд для відродження історичного ринку на Подолі. Мінімальна інвестиція — 1000 гривень.

Крок 3. Придбання інвестиційних сертифікатів

Процес купівлі максимально простий — після поповнення рахунку ви одразу можете придбати бажану кількість сертифікатів. 

Важливо: вартість купівлі розраховується за актуальною вартістю чистих активів фонду на день купівлі.

Крок 4. Дохід та оподаткування

Виплати дивідендів відбуваються щомісяця. До приватизації об’єктів ви отримуєте дохід на рівні 13–15% річних від розміщення коштів в ОВДП. Після успішної приватизації дохід формуватиметься з орендних платежів. 

Читайте також: Дивіденди: порядок виплат та оподаткування

У разі продажу сертифікатів за ціною, вищою за купівлю, інвестиційний прибуток оподатковується за ставкою 18% ПДФО + 5% військового збору.

Важливо: вам не потрібно самостійно займатися податками — Inzhur виступає податковим агентом, самостійно утримує та сплачує всі необхідні податки. Ви отримуєте вже чистий дохід після оподаткування.

Висновок

Фонди REIT — це сучасний і доступний спосіб інвестування в комерційну нерухомість, який активно розвивається в Україні. Кожен українець може стати співвласником великих комерційних чи промислових об’єктів, маючи навіть невеликий стартовий капітал, й отримувати регулярний пасивний дохід, не переймаючись питаннями управління нерухомістю та оподаткування.

Особливо цікавим цей інструмент стає зараз, коли з’являються можливості для участі в народній приватизації знакових об’єктів через фонди Inzhur. Прозорість діяльності, професійне управління та надійний захист інвестицій роблять REIT фонди привабливою альтернативою традиційним способам інвестування в нерухомість.