💡Про що це. Ми розмістили повну версію коментарів та запітань про концепцію Житнього ринку
Будь-яка реновація ринку має відбуватись опираючись на 3 фундаментальні кроки, що наведені нижче. В іншому випадку, будь-які ремонтні роботи не матимуть жодного сенсу, а подальше використання ринку буде буквально небезпечним.
3 кроки, що мають бути здійснені в рамках будь-якої ренновації Житнього ринку:
- Ринок має бути допущеним до експлуатації:
- Проведений технічний аудит;
- Відремонтований дах;
- Замінені вікна та склопакети;
- Оновлені інженерні комунікації, в т.ч. вентиляція та опалення;
- Ринок має бути безпечним:
- Належним чином облаштовано укриття;
- Холодильне, лабораторне та інше обладнання, що має відношення до забезпечення санітарних норм продуктів харчування має бути оновленим та сертифікованим.
- Ринок має бути інклюзивним для всіх категорій відвідувачів:
- Облаштовані пандуси та ліфти;
- Облаштовані сан.вузли;
Тобто подальший аналіз концепції виходить з припущенні, що ринок є належним чином відремонтованим і безпечним для використання.
Фінансування:
Заявлений розмір капітальних інвестицій: 118 млн грн (2.95 млн дол) або 190 дол/квм.
Чи може хтось незалежно підтвердити, що 2.95 млн дол вистачить?
На проведення технічного аудиту; розробки проектної документації по ренновації; ремонт даху; заміну вікон; оновлення інженерних мереж (в т.ч вентиляційного обладннання); облаштування укриття; створення інфраструктури для маломобільних груп населення (включаючи спеціально облаштовані сан.вузли); облагородження навколишньої території; інше оздоблення; заміну холодильного та лабораторного обладнання, тощо.
Заявлений вид фінансування - кредит під 5% річних:
Хто буде виступати позичальником і як буде гарантуватись позика?
Управляюча компанія?
Як управляюча компанія прогарантує позику? Що буде, якщо договір між КМДА і УК буде розірвано до виплати кредиту?
Що буде, якщо управляюча компанія не зможе вийти на очікуваний дохід?
Оренда Житнього ринку в міста
Заявлено 2 млн грн / міс (50 тис. дол) = 600 тис. дол в рік для міста.
Це фіксована ставка, що не буде залежати від успіху УК?
А якщо ринок буде працювати на 50% від запланованої фін моделі, УК буде незмінно виплачувати місту 600 тис. дол щорічно?
Рівень орендних ставок:
- Перший поверх:
- Торговельні місця: 200 місць; Оренда 15 дол/день.
- Продуктові магазини: 30 магазинів по 20 квм; 32 дол/квм;
- Другий поверх:
- Ресторани/кав’ярні: 30 лотів по 30 квм; 32 дол/квм;
- Івент-зона: 1500 квм по 21 дол/квм
- Третій поверх:
- Торговельні бутіки: 340 квм по 20 дол/квм;
- Підвальні приміщення
- 3000 квм по 3.7 дол/квм
Питання:
Ставки включають операційні платежі/комунальні, ПДВ чи це чисті ставки?
Чи враховувався рівень вакантності в моделі?
Чи були проведені попередні опитування орендарів, які б хоча б потенційно декларували готовність платити 20 дол/квм за приміщення на 3 поверсі чи 3.7 дол/квм за підвал в тому стані як є?
Концептуальні питання:
Ринок може успішно функціонувати і генерувати прибуток як орендарям так і орендодавцю за двох моделей:
- Якщо є великий трафік → то частина трафіку конвертується в покупців, а сегмент товарів розрахований на середню аудиторію киян. Таким чином в нас є більша кількість транзакцій, але менший середній чек.
- Низький трафік → але унікальні дорогі товари, що дає меншу кількість транзакцій, але більший чек.
Очевидно, що заявлена концепція не має на меті фокусуватись на “преміум сегмент”, тобто на “низький трафік, але дорогі унікальні продукти”. Таким чином, для того, щоб 200 торговців та 30 магазинів могли генерувати достатній дохід, щоб мати змогу забезпечувати собі очікувану дохідність та платити за оренду, Управляюча Компанія має щоденно залучати значну кількість відвідувачів для ринку, що будуть конвертуватись в покупців.
Безумовно, частина відвідувачів буде притягуватись кав’ярнями, ресторанами і частина аудиторії буде ставати покупцями ринку. Але чи вистачатиме тієї аудиторії на таку кількість торгових місць?
Однозначно частина покупців буде конвертуватись з відвідувачів івентів, що будуть організовуватись в івент-зоні. Але якою буде регулярність цих івентів? Вони будуть вдень? Чи увечері? (коли як правило ринок не працює)
Безумовно буде аудиторія, що відвідуватиме ринок ціленаправлено. В основному це будуть ті, хто проживає в пішохідній доступності до ринку. За нашими даними в зоні пішохідної доступності (15 хв) проживає близько 11 тис. Киян. Скільки з них будуть регулярно ходити саме на житній ринок для того, щоб забезпечувати себе продуктами? Враховуючи існуючу та майбутню конкуренцію з боку супермаркетів та магазинів в форматі “біля дому”? Чи буде вистачати тих відвідувачів на 200 торговців та 30 магазинів?
Якщо фокус на більш ширшу аудиторію, то чи будуть люди їхати громадським транспортом чи таксі (враховуючи відсутність паркінгу) з інших районів Києва з метою купити продукти?
ВИСНОВОК:
- Заявлена оцінка капітальних витрат для забезпечення безпечного функціонування ринку найімовірніше не є реалістичною.
- Стратегія залучення кредитного фінансування на заявлених умовах може бути нереалістичною.
- Недостатньо оцінені ризики щодо здатності Управляючої Компанії обслуговувати кредит та стабільно виплачувати орендну плату місту.
- Імовірно, що рельний об’єм трафіку відвідувачів за наявної концепції та інфраструктури може значно відрізнятись від того рівня, щоб бути достатнім для функціонування такої кількості торгових точок ринку продуктів. Таким чином дохідна частина може бути нереалістичною.
Для детальнішого аналізу необхідно ґрунтовно вивчити фінансову модель.