Inzhur завершив діяльність фонду InzhurBUD: зобов'язання — виконано, прибутковість — перевищила прогнози

Про закриття фонду InzhurBUD компанія оголосила 12 листопада 2024, вказавши, що підсумкова прибутковість перевищила планову – 20,5% річних у USD проти 15% річних у USD, які були спрогнозовані під час запуску фонду. Наступні три дні пішли на виконання зобов'язань перед інвесторами: на їхні брокерські рахунки послідовно прийшли спочатку доходи від інвестицій у вигляді дивідендів, а потім тіло інвестицій.

Викуп сертифікатів у інвесторів став достроковим: компанія Inzhur детально пояснює, чим було викликано це рішення.

План

Під час запуску фонду InzhurBUD його командою було описано такий план.

• Будівництво та продаж 3 секцій з квартирами ЖК “Оптимісто” (передмістя Києва)

Для цього з 03.10.2023 по 27.11.2023 фондом InzhurBUD було розміщено 51 568 сертифікатів на загальну суму 5 156 800 доларів, або 188 584 176 гривень, з яких:

-на 3 162 000 доларів (115 634 340 гривень) — інвестиції від приватних інвесторів;
-на 1 994 800 доларів (72 949 836 гривень) — проінвестовано Inzhur через свого девелопера. 

На залучені кошти було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на 138 квартир в ЖК “Оптимісто” (11-13 секції) загальною площею 6864,04 кв.м. Ціна придбання 1 кв.м. — 850 доларів. Загальна вартість — 5 834 434 долари: 5 154 695,56 доларів (188 500 000 гривень) було оплачено, а залишок в розмірі 679 738,44 доларів мав бути оплаченим протягом одного року.

• Прогноз вартості готових квартир

При створенні фонду в його логіку було закладено, що:

-Вартість продажу готової квартири складе 1250-1300 доларів за кв.м.
-Активно триватиме фінансування державної програми “єОселя” — на момент створення фонду банки готові були кредитувати десятки квартир одночасно.

• Умови фонду InzhurBUD 

Inzhur пропонував інвестиційні сертифікати фонду на таких умовах:

-Фонд запущено строком на 2 роки: 1 рік — будуємо, 1 рік — продаємо;
-Прогнозована дохідність фонду — 15% річних у доларах до податків або 30% річних у доларах за 2 роки;
-Винагорода керуючої компанії — до 5% від вартості чистих активів в рік.

Реалізація

Станом на листопад 2024 — Секції InzhurBUD побудовані в заявлений строк, але квартири чекають на приймання в експлуатацію в державній системі E-Construction — через технічні труднощі після її останнього оновлення: на момент оголошення про закриття фонду компанія 3-й тиждень чекала на вирішення проблеми на стороні системи із завантаженням акту готовності. Це затримувало введення в експлуатацію секцій і обмежувало Inzhur в можливості продавати готові квартири через програму єОселя — виник ризик, що продаж квартир в придбаних секціях не завершиться протягом наступних 12 місяців, а поточна ринкова ціна знищує маржу, яка дозволяє досягти прогнозовану дохідність фонду. Це стало одним із чинників під час ухвалення рішення.

Також однією з причин дострокового закриття фонду InzhurBUD стало зниження середньої ціни, яку спричинила низька динаміка продажів квартир — це відображає загальну тенденцію на ринку нерухомості. Як наслідок, виникла потреба надавати додаткові знижки покупцям через менше, ніж очікувалося, фінансування програми єОселя.

Щодо динаміки продажу, то за 13 місяців у ЖК “Оптимісто” продано 93 квартири, з яких: 

-15 квартир — продано з секцій власності фонду InzhurBUD (11-13 секції);
-78 квартир — продано з інших секцій ЖК, які не належать фонду; 

Середня ціна продажу в зазначений період склада 1115,10 доларів за м.кв. 

❗️Inzhur було проаналізовано та прийнято рішення достроково припинити діяльність фонду InzhurBUD шляхом:

• викупу квартир девелопером;
• погашення цінних паперів співвласників із виплатою доходу.

Прибутковість та виплата

Фонд InzhurBUD зафіксував високі показники прибутковості:

-20,5% річних у доларах до податків — фактична дохідність InzhurBUD (при прогнозованій дохідності фонду — 15% річних у доларах).
-1 340,23 гривень до податків — виплата доходу на один сертифікат.
-3 657 гривень — вартість викупу одного сертифікату.

В абсолютних числах це:

-180 538 776 грн — повернуто тіло інвестицій.
-69 112 980,64 грн — виплачено доходу у вигляді дивідендів.

“Inzhur завжди діє виключно в інтересах співвласників фондів: ми вже доводили це діями з достроковою виплатою всіх щомісячних інвестицій, зважаючи на можливість закону про підвищення податків — а також багатьма іншими діями. Рішення щодо InzhurBUD стало ще одним доказом нашого принципу: воно виникло саме через бажання максимальної прибутковості для 261 співвласника фонду”. Андрій Журжій, засновник і СЕО Inzhur.

Усі виплати було здійснено на брокерські рахунки інвесторів фонду в такому порядку:

-13 листопада — прибуток у вигляді дивідендів.
-15 листопада — повернення тіла інвестиції.

✏️ Довідка. Inzhur — перша інвестиційна REIT-компанія України, що об’єднує суспільство для купівлі та співволодіння великою прибутковою нерухомістю. Малі інвестори стають її співвласниками й отримують щомісячний прибуток від орендних виплат і капіталізації об'єктів.