💡Про що це: 25 лютого на Житньому, в рамках громадського обговорення, інвестиційна компанія Inzhur представила киянам проєкт відродження ринку. На захід прийшло більше 400 киян.
25 лютого на Житньому ринку відбулося перше громадське обговорення його майбутнього, яке ініціювали ми — Інвестиційна компанія Inzhur. Чому?
- Бо нам не байдуже, як виглядатиме ринок та чи залишиться він ринком взагалі.
- Нам є різниця, як пройде державний аукціон і чи отримає місто справді конкурентну пропозицію, а громада — новий центр тяжіння для киян і туристів.
- І нам важливо показати успішний бізнес-кейс спільної приватизації державного активу, у якому виграють всі: і влада, і кияни, й інвестори.
Тож пройдімось основними моментами презентації, а повну версію її можна знайти на нашому YouTube-каналі за посиланням.
Коротко про подію
Концепція реновації ринку була розроблена спільно з міжнародним консалтинговим агентством Colliers, яке спеціалізується на комерційній нерухомості, і провідним українським архітектурно-інжиніринговим бюро AVR Development. Ми повністю взяли на себе всі витрати на розробку проєкту — 100 тис. євро, тож коли він був готовим, запросили на презентацію представників міської влади, місцеву громаду, активістів та інвесторів Inzhur (понад 2880 людей вже долучились до фонду Inzhur Житній). На подію прийшло понад 400 киян, що мали можливість почути детальний план порятунку ринку та поставити запитання його ініціаторам.
Виступ Андрія Журжія,
засновника та СЕО Inzhur
З чого все почалось?
На сьогодні ми об’єднуємо понад 15 тисяч українців, що разом інвестують у різні об’єкти нерухомості, які здані в оренду українським чи міжнародним компаніям, одна з них, наприклад, МакДональдз.
10 місяців тому до нас почали надходити запитання від спільноти: «А що з Житнім? Чи хочемо ми в нього інвестувати?». Спершу ми сказали «ні», адже орендувати окремий поверх без права власності не мало сенсу. Але коли ми почали розбиратися в ситуації, то зрозуміли, що проблема набагато глибша, а перспективи — більші, і ми взялися за цей проєкт.
Мета Inzhur — перетворити Житній на культурний і гастрономічний центр міста, зберігши його архітектурну автентичність і основну функцію.
«Сучасний ринок — це точка тяжіння для містян і туристів. Таким і має бути Житній. Таким його роблять люди, які тут працюють. Ми хочемо зберегти та підсилити це — створити місце для розвитку українських фермерів і підприємців, бо вони невіддільна складова Житнього».
І важлива річ: ми робимо все це всупереч повному запереченню влади, яка відкрито заявляє: «ми не дамо вам це зробити». Все ж ми віримо, що об’єднавшись з киянами, ми зможемо реалізувати цей задум — нам ніхто не зможе відмовити.
Як Житній опинився в повному занепаді?
Житній, як центр Подолу та місце, де завжди було життя, де була душа, стало практично безлюдним. Це все — наслідок неякісного управління, яке здійснюється останні 10 років.
Основні проблеми Житнього ринку зараз:
- Збитковість: за останні 10 років ринок згенерував 5 млн грн збитків. У свій найкращий рік (2019) він був прибутковим та отримав (уявіть собі!) 2 гривні на квадратний метр.
- Проблеми з управлінням: на другий поверх ринку знайшли орендаря, який не виконує свої зобов’язання і не сплачує орендну плату.
- Занедбаність: аварійний стан даху, відсутність пожежної безпеки, холодне приміщення.
Критичне зменшення потоку покупців: продавці скаржаться, що ринок більше не працює як точка притягання.
Коли в ринок не інвестують, він занепадає і зрештою зникає. Так сталося із Сінним — обіцяли реставрацію, але він просто впав, щоб на його місці збудувати житловий комплекс. Ринок не може конкурувати з висотками, бо забудовникам вигідніше звести будинок і продати квартири.
Чому приватизація, а не оренда?
Місцева влада виступає категорично проти приватизації та багато говорить про те, що вона піклується про громаду, тому в жодному разі не буде продати ринок. На їхню думку, Житній треба залишити в комунальній власності та здавати в оренду.
Та вони упускають головне — ринок потребує шалених інвестицій, тож жодний притомний інвестор не захоче вкладати десятки мільйонів доларів у об’єкт, який через 10 років може перейти іншому орендарю. Житньому потрібен господар, що справді дбатиме про його успіх.
Простий приклад. Це як орендувати занедбаний будинок, зробити там капітальний ремонт, а через 15 років віддати його власнику, який просто подякує. Чи інвестуватиме хтось у таке житло? Навряд, бо за ці гроші він побудує своє. Те саме із Житнім ринком — без власника серйозні інвестиції неможливі.
Звісно, місто могло б продовжувати керувати ринком, але досвід показує, що воно з такою задачею не справляється. Тож оренда — не вихід, і зараз ми доведемо це на фактах.
2021 рік
- ДСНС проводить перевірку та фіксує 30 порушень, визнаючи ринок небезпечним для експлуатації.
- Через 10 днів — подається позов до суду про заборону використання будівлі.
2022 рік
- Лютий: міська влада оголошує аукціон на оренду другого поверху ринку на 15 років.
- Орендар мав не лише сплачувати оренду, а й провести капітальний ремонт, оновити дах, комунікації та благоустрій.
- Другий поверх на той момент був майже мертвий — реальних охочих інвестувати не знайшлося. - Аукціон на Prozorro:
- Учасники — три компанії, жодна з них не торгувалася між собою.
- Усі подали закриті ставки в один день протягом 4 хвилин.
- Є підозра, що всі компанії були пов’язані між собою, і реєстрацію проводила одна людина. - З початком повномасштабної всі процеси тимчасово зупиняються. Але після відступу росіян з Київщини влада повертається до питання аукціону.
2023 рік
- Суд виносить рішення про заборону експлуатації ринку. Попри це, влада укладає договір оренди на другий поверх.
- Суд визнає, що орендар не зобов’язаний платити оренду, адже ринок у аварійному стані. Орендар нічого не сплачує і не робить ремонт, але влада не розриває угоду. Якби приватний власник зіткнувся з таким орендарем, він би його виселив. Але Житній ринок залишається у підвішеному стані.
- Влада оголошує новий аукціон, тепер уже на оренду першого поверху. Усе йде до того, що ринок просто здаватимуть в оренду без реального розвитку, і через 10 років він занепаде, як Сінний.
- Громада виступає проти таких рішень, вимагає пояснень і залучення до процесу. Влада обіцяє відкрите обговорення, створює робочу групу, але представникам Inzhur туди не дозволяють увійти, посилаючись на конфлікт інтересів.
- Більшість у робочій групі складають чиновники КМДА. У підсумку вони просто затверджують ідею передачі ринку в оренду, не відповідаючи на головне питання: хто і як відновить ринок?
Тож зараз ринок має орендаря на 15 років, який нічого не платить і не робить. Якщо інвестори відновлять ринок, він просто повернеться та скористається їхньою роботою. Це юридичне обтяження робить ринок непривабливим для реальних інвесторів і вигідним лише для інсайдерів.
Чи можемо ми щось з цим зробити? Так! Ми вже вміємо протестувати та зупиняти незаконну забудову, а тепер навчимося разом створювати історію успіху. Зробимо ринок, яким будемо пишатися, куди захочеться приходити, зустрічати друзів і підтримувати продавців.
«Ми всі разом маємо створити історію успіху — місце, яким ми будемо пишатися. Тут має бути простір для зустрічей, гастрономічний центр, точка тяжіння для киян і туристів. Але найголовніше — ринок повинен залишитися ринком»
Відповідальність влади та нового власника
У Києві навіть є інвестиційна агенція, яка залучає інвесторів для розвитку міста. Вона могла б допомогти у відновленні Житнього, але влада наполягає, що ринком мають керувати лише комунальні структури. При цьому їхні методи управління не дають результатів — конкурси на оренду перетворюються на формальність, а умови договорів нелогічні.
Наприклад, орендарю пропонують взяти приміщення в оренду, зробити капітальний ремонт, оновити дах, вентиляцію тощо. Що означає «тощо»? У договорі немає чітких формулювань і меж відповідальності — це поле для схем від недобросовісних орендарів.
Місто не повинно займатися нерухомістю, але воно має встановлювати чіткі правила для її розвитку. Потрібно визначити ключову мету: Житній залишається ринком, архітектура зберігається, не допускається жодних 25-поверхових добудов. Ринок має бути інклюзивним, зручним, із безпечним бомбосховищем. Усі ці вимоги мають бути чітко прописані в умовах конкурсу, щоб інвестори вкладали кошти у розвиток, а не у хаотичні «тощо».
«Місто має створити правила для прозорого розпорядження цим майном. І провести, нарешті, прозорий відкритий конкурс. Але перед цим розірвати договір оренди, тому що він є обтяженням»
Також міська влада має впровадити гарантійні внески на майбутньому аукціоні: якщо переможець не виконує зобов’язання, він втрачає внесені кошти. Це відсіює випадкових учасників та інсайдерів і залишає лише тих, хто дійсно готовий інвестувати в ринок і його розвиток.
Без цього механізму ситуація повториться: ринок передадуть «своїм», вони не вкладуть у нього кошти, а будівля продовжить занепадати. Чіткі правила та фінансові гарантії — єдиний спосіб залучити відповідальних інвесторів і захистити Житній від подальшого розкрадання.
Житній майбутнього: наше бачення
Житній ринок сьогодні — це місце з величезним потенціалом, але без інвестицій воно поступово занепадає. Подібна ситуація була в багатьох містах світу, де ринки переживали кризу, втрачали покупців і перетворювалися на порожні, занедбані простори.
Приклад Лісабона — Time Out Market. Ще до 2014 року це був звичайний ринок, який поступово занепадав. Після серйозних інвестицій його перетворили на сучасний гастрономічний та культурний центр. Він складається з двох ключових зон:
- Фудкорт і простір для подій, де працюють ресторани та відбуваються культурні заходи.
- Ринок із фермерськими продуктами, який зберіг свою автентичну функцію.
Результат? Сьогодні Time Out Market — одна з головних точок тяжіння Лісабона, яка приймає 4 мільйони відвідувачів на рік. Це саме те, що може чекати на Житній, якщо підхід до його оновлення буде правильним. Ми розуміємо, що це місце може отримати 5-10 тисяч гостей на день, згенерувати понад 300 нових робочих місць, започаткувати інкубатор для малих підприємців і крафтових виробників. І головне, ми маємо чітке бачення, як втілити це в життя.
«Ми хочемо створити ринок світового рівня. Місце, що стане обов’язковою точкою на туристичному маршруті іноземців та гостей міста. Ми мріємо зробити місце, в яке ми з вами будемо запрошувати своїх друзів і пишатися ним. І головне — це буде частинкою вашого успіху і нашого успіху всіх разом»
Тож підсумуємо наше бачення Житнього:
- Збереження автентичної архітектури. Ми не змінюємо конструкцію, не робимо добудов — ринок залишиться архітектурною перлиною Подолу.
- Фокус на торгівлю їжею. Тут будуть і продукти від українських фермерів, і простір для готових страв, щоб люди могли купити щось додому, але й залишатися на довше.
- Створення туристичної локації. Потенціал Житнього — 5-10 тисяч відвідувачів щодня, і ми хочемо реалізувати цей ресурс.
- Багатофункціональний простір. Це не просто ринок, а місце, де можна проводити концерти, культурні заходи, книжкові ярмарки, спортивні трансляції.
- Інкубатор для крафтових виробників. Житній стане платформою для малого бізнесу, де українські фермери та підприємці зможуть продавати свої товари.
- Створення 300+ нових робочих місць та збільшення надходжень до міського бюджету.
- Інклюзивний простір. Сучасні траволатори, ліфти, безпечне укриття — Житній стане комфортним для всіх.
Виступ Юліана Чаплінського, архітектора-урбаніста та CEO AVR Development
Архітектурний проєкт Житнього розробляв Юліан Чаплінський — архітектор, урбаніст, екскерівник управління архітектури Львівської міськради та ексзаступник міністра розвитку громад і територій
Архітектурне бачення
Оновлення Житнього ринку — це не просто ремонт будівлі, а повне переосмислення простору, який має стати сучасним, зручним і водночас автентичним місцем для киян і туристів. Це унікальний зразок радянського модернізму, який має історичну та культурну цінність. Його конструкція, створена у 1980-х, є архітектурним експериментом, де масивний бетонний дах ніби «летить» над простором.
Головним завданням є збереження його модерністської архітектури, покращення функціональності та створення простору, який відповідатиме вимогам сучасного міста.
«Це одна з найцікавіших будівель модернізму у Києві. Вона має залишитися такою, як її задумали. Ми не змінюємо конструкцію, не додаємо поверхи — лише вдосконалюємо простір і повертаємо йому життя»
Житній — це архітектурна перлина Подолу. Ми не змінюємо його конструкцію, не робимо добудов: ми просто даємо йому нове життя. Проєкт передбачає проведення капітального ремонту зі збереженням архітектурно-планувальних рішень та удосконаленням доступності ринку.
Що важливо зберегти недоторканим?
- Форма даху та загальний силует ринку залишаться незмінними. Саме його арковий дах став впізнаваною деталлю будівлі, і жодні проєкти реконструкції не передбачають його зміни чи добудови.
- Оригінальні планувальні рішення — всі ключові архітектурні елементи залишаються на своїх місцях.
- Відсутність надбудов і змін у висотності будівлі — ринок не буде розширюватися чи добудовуватися поверхами.
- Жодного демонтажу головного фасаду.
- Підбір матеріалів буде проводитися максимально наближено до оригінального вигляду.
- Жодних скляних надбудов чи інших змін, які б суперечили модерністичній естетиці ринку.
- Ринок залишається ринком — головний акцент на фермерські продукти та гастрономічну культуру.
Збереження внутрішнього дворика, який залишиться громадським простором. Тут і надалі зможуть проходити тематичні ярмарки та події. Не буде жодної забудови, що зменшить площу ринку.
Зараз ринок у критичному стані: будівля старіє, дах протікає, обшарпані стіни, погана вентиляція, розбиті підлоги. Інженерні мережі практично не працюють, а територія навколо ринку хаотично забудована стихійним паркуванням.
Капітальний ремонт без зміни автентичності
- Відремонтуємо дах, щоб усунемо багаторічні протікання.
- Проведемо оновлення комунікацій: вентиляції, опалення, електромереж.
- Будівля отримає сучасну систему термоізоляції для ефективного енергозаощадження.
«Житній має величезний потенціал, але технічний стан будівлі залишає бажати кращого. Ми приведемо його до відповідності сучасним нормам, не руйнуючи його ідентичність»
Реорганізація простору
Оновлений Житній ринок стане не лише місцем для купівлі продуктів, а й повноцінним міським простором.
- Другий поверх — залишиться класичною продуктовою зоною, де розмістяться фермерські продукти, свіжа риба, м’ясо, овочі та інші товари.
- Стелю хочемо обладнати проєкційним екраном з різними варіантами освітлення під час дня, пори року чи конкретні події, що будуть проходити на ринку.
- Перший поверх — стане активною зоною для готової їжі та соціального життя: фудхол, кав’ярні, гастрономічні проєкти. Це рішення не лише доповнить ринок, а й генеруватиме потік відвідувачів для підсилення торгівлі.
- Внутрішній дворик — перетвориться на багатофункціональну територію, де відбуватимуться ярмарки, концерти, лекції та культурні події.
- Підвал — буде облаштований сучасним укриттям і паркінгом для відвідувачів та працівників. Тут також будуть працювати складські приміщення для потреб ринку та підприємців.
Також ми хотіли б забезпечити об'єкт механічною системою з керованим потоком повітря, щоб воно завжди було свіжим без жодних протягів.
Зміни стосуються не лише самої будівлі, а й території навколо:
- Хаотичне паркування приберуть.
- Створять пішохідну зону та велосипедну доріжку.
- Додадуть більше зелені та менше асфальтованих доріжок.
- Забезпечать повну інклюзивність: з ліфтами для людей з інвалідністю, інклюзивною плиткою тощо.
- Зупинку громадського транспорту перенесуть ближче, щоб ринок став доступнішим.
На такому ринку відвідувачам буде комфортніше витрачати гроші та час, а підприємцям — вигідніше працювати. Це оновлення, яке не знищує Житній, а робить його справжнім міським центром, актуальним для Києва XXI століття.
Виступ Валентина Мондриївського,
Заступника голови КМДА
Під час презентації концепції оновлення Житнього ринку слово взяв заступник голови КМДА Валентин Мондриївський. Він наголосив, що питання відновлення ринку є важливим не лише для підприємців та ініціаторів проєкту, а й для міста загалом. Київська влада розуміє, що ринок є історичною та соціально значущою локацією, яка потребує якісного переосмислення та оновлення.
«Є різні думки та ідеї, як зробити це правильно. Але головне — діяти в інтересах міста та громади. Ми маємо не просто підтримати Житній ринок, а дати йому нове життя»
Міська влада розуміє, що управління Житнім ринком завжди було складним. Спроби передати його в оренду або залишити в комунальній власності не дали стабільного результату, а проблеми накопичувалися роками.
Після завершення презентації пройшла сесія запитань-відповідей місцевої громади, її можна подивитися за посиланням.
Житній ринок має всі шанси стати сучасним, живим простором, що поєднує торгівлю, гастрономію та культуру, залишаючись справжнім серцем Подолу. Його майбутнє залежить від прозорих рішень, відповідального підходу міста та підтримки громади. Якщо діяти правильно, Житній може перетворитися на історію успіху, якою Київ буде пишатися — місце, куди приходитимуть за якісними продуктами, атмосферою та відчуттям справжнього міського життя. Тож долучайтеся до фонду Inzhur Житній вже зараз!