Повний звіт про те, як історичний Житній ринок готують до відходу в історію — як, хто, навіщо.
Всередині головної будівлі Житнього ринку здається, що час зупинився. Тут нічого не відбувається: кинутий усіма, ринок так довго і повільно руйнується, що вже здається — так було завжди і буде ще довго. Насправді, відбувається — просто не всередині, а навколо: за дорогоцінну землю під ринком триває боротьба. Київ і кияни її поки що програють. А отже, її програє і сам Житній, у якого є всі шанси зникнути набагато раніше, ніж це зробив би з ним час і байдужість. Команда Inzhur уже провела в епіцентрі цієї боротьби майже рік і готова розповісти приховану історію Житнього ринку — приховану, бо соромну. Але, на жаль, реальну.
Це текстова версія частини стріму Андрія Журжія, засновника і СЕО REIT-компанії Inzhur. Стрім відбудеться 30.01.2025 на YouTube-каналі “Перший про REIT”. Приходьте на ефір!
Круговий конфлікт інтересів
06.06.2024 компанія Inzhur отримала листа від КМДА. Гарною юридичною мовою він пояснював, чому не можна дозволити інвестиційній компанії брати участь у діяльності робочої групи щодо майбутнього Житнього ринку.
Якщо коротко, то причина — конфлікт інтересів: Inzhur фінансово зацікавлена в цій справі сторона, яка лобіюватиме свій варіант дій. Мовляв, це зашкодить ухваленню кращого рішення.
Команда компанії двічі дуже здивувалася, поки читала цю офіційну відмову на свій запит.
По-перше. У чому сенс якихось обговорень, якщо виключати з них зацікавлених в обговоренні?
По-друге. Якщо до створення робочої групи призвів саме конфлікт інтересів влади міста та міської громади — чому майже вся робоча група складається з представників тієї самої влади, а найбільшого представника тієї самої громади до групи не підпускають?
Ось склад робочої групи, в якому офіційно немає місця конфлікту інтересів.
Голова групи — з КМДА. Основа групи — з КМДА чи партії мера Києва.
При цьому саме дії КМДА призвели до тієї кризи Житнього, через яку довелося створювати робочу групу.
Каламутна магія: як змусити зникнути
цілий ринок
Житньому ринку майже 1000 років, це найстаріший діючий ринок Києва та один із найстаріших в України. Він пережив із Києвом усі злети й падіння міста, сотні років був його економічним центром і найлюднішим місцем Подолу…
Жоден турист про це не здогадається.
До весни 2024 року Житній ринок опинився в такому жалюгідному стані, що суд заборонив його використовувати. Рідкісна стихійна торгівля, бруд, зношені конструкції. Край вітрів та рай голубів. Запитайте у 100 жителів Подолу, коли вони востаннє щось купили на Житньому — сподіваємося, ви не надто часто натрапите на відповіді, які зроблять вам по-справжньому боляче
Щось не дуже нагадує історичну перлину міста, га? Тим дивніше, що владу міста все влаштовувало.
Складно інакше пояснити її прагнення продовжити історію з “орендою міської власності”, яка й привела Житній до такого стану. Ось коротка передісторія:
- 8 лютого 2022 року — аукціон оренди Житнього: додаткова вимога до переможця — капітальний ремонт власними коштами. В процесі трьох раундів торгів учасники не торгувались і ставки не збільшували, а ТОВ із найвищою ставкою відмовився підписувати протокол і втратив гарантійний внесок - орендарем стало ТОВ “Танджерін”.
- 6 липня 2023 року — Антимонопольний комітет України заявив про "порушення справи за ознаками змови на аукціоні з передавання в оренду Київського Житнього ринку”.
А може, інше пояснення таки існує? Саме через цю сумну можливість Inzhur долучився до спроб врятувати ринок.
На жаль, у Києві не бракує прецедентів, коли його популярна і важлива історична спадщина раптом зникає, а на її місці виростає ЖК, ТЦ чи чергова парковка.
Серед ринків такий фокус стався зі славнозвісним Сінним.
Він, будучи пам'яткою історії та архітектури, Сінний ринок потрапив у приватну власність (за 8 гривень!) до пов'язаної з тодішнім мером фірми — а потім миттєво був визнаний безнадійно аварійним і, незважаючи на всі протести громадськості, знесений у 2005 році. Зараз на його місці ЖК “Ярославів град”.
Основа будь-якого гарного фокусу — підготовка до нього. Процеси, що відбувалися з “підготовкою до аукціонів” Житнього ринку навесні 2024 року, дуже прозоро натякали на те, що хтось готується знову показати киянам трюк зі зникненням. Нагадаємо про ті події:
- 19 березня. КМДА оголошує про аукціон оренди Житнього ринку — за 5 днів до його проведення
Якщо у вас є аварійний об'єкт, орендою якого ніхто публічно не цікавиться. Якщо його місячна оренда коштує 2,5 млн гривень + ПДВ. Якщо в договорі 15-річної оренди є вимога провести капітальний ремонт... Скільки учасників такого аукціону ви знайдете за 5 днів? Аніскільки, і такий маленький термін це гарантує. За одним винятком: якщо потрібний орендар у вас уже є — 5 днів допоможуть йому уникнути раптової конкуренції.
За нашою інформацією, такий орендар був. Це загальновідома торговельна мережа — але ми не можемо підтвердити це документами, тому не називаємо їх.
- 21 березня. Скандальний аукціон переносять на 15 квітня — через обурення громадськості
А сама громадськість уже відкрито підозрює: цей аукціон не про оренду, а про приховану приватизацію.
На це вказує пункт 5.4 договору оренди: “Орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень Майна від переможця аукціону з приватизації Майна, а якщо таким переможцем стає Орендар, – то право на зарахування в рахунок купівельної ціни суми вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень у порядку та на умовах, встановлених Законом України “Про приватизацію державного і комунального майна”. А частина 2 статті 18 сього закону передбачає: “Орендар одержує право на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо він здійснив капремонт в розмірі не менш, як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна”.
Простими словами, орендар при оцінці Житнього ринку в майже 250 млн. гривень може протягом 3 років вкласти в капремонт Житнього приблизно 62 млн. гривень без ПДВ — і потім купити його без жодних аукціонів. Для чого? Щоб робити з ним що бажає. Наприклад, знести і побудувати мурашник.
Це й є прихована приватизація.
- 12 квітня. Скандальний аукціон остаточно скасовано — і оголошено про створення робочої групи
На цей момент кампанії для захисту Житнього активно вели дві сторони.
По-перше, це Євген Клопотенко: відомий кухар і громадський активіст, який публічно виступає за збереження ринку з 2023 року. Він шукав потенційних надійних інвесторів, здатних узяти ринок в оренду і не допустити його зникнення.
Презентація плану Євгена Клопотенка
По-друге, це REIT-компанія Inzhur і тисячі співвласників її інвестиційних фондів. Компанія заздалегідь оголосила про співпрацю з міжнародною компанією Colliers та провідною українською архітектурно-інжиніринговою компанією AVR щодо створення концепції майбутнього Житнього ринку — і оплатила їх роботу. Позиція Inzhur: жодних “орендних” аукціонів прихованої приватизації — тільки прозорий аукціон приватизації для всіх.
Перша частина презентації реконцепції Житнього від Inzhur, Colliers та AVR
На перший погляд, фокус зі зникненням ринку не вдався: суспільство перемогло, робочу групу було створено.
Але лише на перший погляд.
Прийняти вже прийняте рішення
Незважаючи на відмову у включенні Inzhur до робочої групи, компанія стала її частиною — завдяки особистому запрошенню незалежних депутатів з її складу. На “гостьових” правах, але стала.
На жаль, лише для того, щоб констатувати: характерний для цієї історії фарс триває.
Спочатку головне: робоча група рекомендувала передати в оренду єдиний майновий комплекс комунального підприємства "Житній ринок". За — 16. Проти — 2.
А тепер щодо деяких деталей так званої “роботи” так званої “робочої групи”.
- Група мала збиратися кожні 3 тижні — але провела лише 3 засідання, замість 9
Вони сталися 31 липня, 11 жовтня і 23 грудня. Неважко порахувати, що це в 3 рази менше, ніж мало бути: між 17 червня (коли групу було створено розпорядженням Київського міського голови 17.06.2024 №660) і 23 грудня (останнє засідання) рівно 27 тижнів — а отже, 9 зустрічей. Якщо замість них було 3 — то група або була вкрай ефективною, або навіть не збиралася нічого обговорювати.
- Презентації варіантів — були. Їхніх обговорень — не було
Андрій Журжій від Inzhur — презентував проєкт ре-концепції ринку і створення центру тяжіння із загальним розміром інвестицій 500-700 млн грн., для чого фонд Inzhur Житній уже об'єднав майже 2000 небайдужих українців і продовжує це робити.
Перша частина презентації реконцепції Житнього від Inzhur, Colliers та AVR
Євген Клопотенко — презентував бачення розвитку ринку через створення громадської організації та передачу їй в пільгову оренду будівлі ринку: за його оцінками, на капітальний ремонт треба 118 млн грн (не провевши жодного фактичного аудиту занедбаного стану обʼєкту).
Депутати міськради Тарас Козак і Ярослав Федоренко — пропонували винести на розгляд депутатів питання приватизації ринку через систему Prozorro.
Важливо: після передбачуваного фіналу робочої групи депутати не здалися і зареєстрували відповідний проєкт у Київраді. Inzhur підтримує цю ініціативу і дякує депутатам за небайдужість. А решта Київради, звісно, не підтримує: діячі одразу ж поспішили заборонити саму можливість чесної боротьби проєктів прозорої приватизації та каламутної оренди (тобто прихованої приватизації).
У вас виникають додаткові запитання до цих варіантів?
Наприклад, як саме проведуть аукціон через Prozorro, про який центр тяжіння говорив Андрій Журжій, що таке громадська організація з управління в розумінні Євгена Клопотенка... Ось тому вас не було в робочій групі. Адже в неї запитань не виникало. Жодного. Цей феномен, на жаль, має пояснення.
- Рішення про передачу ринку в оренду було підготовлено заздалегідь
Голова робочої групи Валентин Мондриївський, наприклад, постійно наголошував, що він виступає за збереження ринку в комунальній власності, “щоб вберегти його від знесення та забудови багатоповерхівками”. До речі, він робить це й після завершення дії робочої групи — вже публічно (нагадаємо, це про “відсутність конфлікту інтересів”...). Жодні інші рішення, включно з приватизацією, ніколи не обговорювались представниками влади.
Потрібне рішення влада легалізувала за рахунок голосування підлеглих Київського міського голови. Дивлячись на офіційний склад робочої групи — заздалегідь було відомо, що їй це вдасться без жодних ризиків.
“Проти” проголосували лише депутат Тарас Козак та Євген Клопотенко. Утім, останнього влаштувала власна поразка: публічно він лише порадів, що ринок вдалося вберегти від приватизації. Хоча — нагадаємо — влада взагалі не розглядала цей варіант.
Що далі?
Якщо коротко: Inzhur і небайдужі кияни продовжують боротьбу за майбутнє Житнього ринку.
Щоб чіткіше пояснити, чому ми продовжуємо (і чому ваша допомога в цьому дуже важлива!) — розберемо наявні варіанти.
- Варіант, що “переміг”. Новий аукціон оренди
Для Житнього ринку це катастрофа. Є велика ймовірність, що вже через 3 роки цей огляд та спогади киян — останнє, що залишиться від 1000-річної перлини Подолу. Публічно готових орендарів досі немає, а той, під якого ухвалюють таке рішення — легко забере ринок в особисту власність, не маючи жодних зобов'язань щодо його збереження. І навіть обурення суспільства тоді зберегтися ринку не допоможе.
Адже коли старі будівлі в центрі Києва позбавляються зобов'язань щодо їхнього збереження — з ними часто трапляються раптові пригоди.
Наприклад, Житній завжди — за влучним висловом політика Максима Бахматова — може “трохи згоріти”. Або магічно зникнути за високим будівельним парканом. Або просто виявитися “не готовим до капремонту”... Коротше кажучи, все, на що вистачить фантазії.
Обурюватися буде нічому, якщо об'єкт обурення швидко зникне. Таке вже бувало — згадайте долю Сінного ринку і те, як він перетворився на великий мурашник. Цю долю може повторити і Житній ринок — ми не бачимо причин, чому ні.
- Варіант Євгена Клопотенка. Оренда створеною для цього громадською організацією
На відміну від попереднього, цей має всі риси робочого плану, який — це головне — ставить собі за мету збереження Житнього ринку.
На жаль, ми не можемо прийняти такий варіант. На наше прохання презентацію пана Клопотенка проаналізував один із провідних експертів з нерухомості в Україні. Головне з його висновків — нижче:
"Заявлена оцінка капітальних витрат для забезпечення безпечного функціонування ринку найімовірніше — не є реалістичною. Стратегія залучення кредитного фінансування на заявлених умовах — може бути нереалістичною. Ризики щодо здатності Управляючої Компанії обслуговувати кредит та стабільно виплачувати орендну плату місту — недостатньо оцінені.
Імовірно, що рельний об’єм трафіку відвідувачів за наявної концепції та інфраструктури може значно відрізнятись від того рівня, щоб бути достатнім для функціонування такої кількості торгових точок ринку продуктів.
Таким чином, дохідна частина може бути нереалістичною".
Ми розмістили повну версію коментаря на нашому сайті: він містить усі оцінки й міркування, які дозволили експерту дійти таких висновків.
- Варіант Inzhur. Лобіювання рішення про прозорий аукціон приватизації
Разом із цим ми наполягаємо на юридичному закріпленні зобов'язань щодо збереження Житнього як ринку: це допоможе відсіяти недоброчесних інвесторів.
Нагадаємо, що з аналогічною ініціативою, приватизацією Житнього ринку через “Прозорро. Продажі”, виступає й група депутатів Київради.
Головні кроки нашого плану — нижче:
Обурення громадськості рік тому допомогло скасувати мутні “аукціони”. Це означає, що тиск громадськості — дієвий інструмент.
І що нас більше — то ми ефективніші.
Станом на зараз у майбутнє Житнього ринку через фонд Inzhur Житній інвестували більше 2 тисяч небайдужих українців. Але щоб це майбутнє відбулося — нас має бути більше, набагато більше.
Приєднати свій небайдужий голос до наших можна всього за 1000+ гривень — ми максимально знизили суму мінімальної інвестиції. Зробити це можна тут.
Чи має жити Житній? За останній рік ми отримали кілька відповідей. Просто зараз офіційна відповідь — “ні”.
Ми з цим не згодні. Житній має жити.
І на шляху до життя йому дуже потрібна ваша допомога. Бо єдність має силу!